Die Parte Verwaltung GmbH („Parte“) und die DEW Immobilien GmbH („DEW“) gehen zukünftig gemeinsame Wege. Diese strategische Partnerschaft markiert eine wichtige Weichenstellung für die Zukunft der Immobilienverwaltung und signalisiert eine bedeutende Weiterentwicklung beider Organisationen.
DEWwurde im Jahr 2019 von den vier Gesellschaftern Jörg Wenningmann, Guido Erdbories, Jakob Fintelmann und Thomas Seiler unter Einbringung ihrer Verwaltungsunternehmen gegründet. Mit ihrer langjährigen Expertise hat das Quartett die einzelnen Unternehmen erfolgreich in eine Organisation integriert. Nun setzen sie ihre Reise mit Parte fort, während sie als Geschäftsführer der DEW und als Gesellschafter von Parte dem Unternehmen eng verbunden bleiben.
Nach Abschluss der Partnerschaft verwaltet Parte deutschlandweit etwa 20.000 Einheiten und über 70 Mitarbeitern und zählt zu den dynamisch wachsenden Immobilienverwaltern Deutschlands. Ziel von Parte ist es, ein deutschlandweit führendes partnerschaftliches Netzwerk von Immobilienverwaltern aufzubauen, um gemeinsam den Herausforderungen der Branche rund um Fachkräftemangel und Digitalisierung zu begegnen und bei Bedarf auch eine Nachfolgelösung für Unternehmer anzubieten.
Jörg Wenningmann, Geschäftsführer der DEW, äußerte sich begeistert über die Partnerschaft und betonte: “Die Zusammenarbeit mit Parte stellt für uns eine bedeutende Weiterentwicklung dar. Wir sind überzeugt,dass diese Partnerschaft nicht nur für unsere Unternehmen, sondern auch für unsere Mitarbeiter eine fantastische Möglichkeit bietet, Teil einer neuen Gruppe zu sein, die die Zukunft der Immobilienbranche maßgeblich gestaltet.”
Christoph Kues, Geschäftsführer der Parte, äußerte sich ebenfalls erfreut über die Zusammenarbeit und sagte: “Wir freuen uns sehr auf die Zusammenarbeit mit den ausgewiesenen Experten der DEW im Bereich der Hausverwaltung. Das umfangreiche Know-how der DEW-Gründer, insbesondere im Hinblick auf Integration und Prozessoptimierung, wird ein wichtiger Bausteinfür die Erfolgsgeschichte von Parte sein.”
DiesePartnerschaft steht im Einklang mit der Mission beider Unternehmen, Spitzenleistungen in der Hausverwaltung zu erzielen und gleichzeitig einenMehrwert für ihre Kunden und Mitarbeiter zu schaffen.
Für weitere Informationen über die Partnerschaft zwischen DEW und Parte stehenwir Ihnen gerne zur Verfügung.
Kontaktdaten:
Christoph Kues christoph.kues@parte-verwaltung.de +49 152 /22881816
Christoph Kues, Geschäftsführer der Parte Verwaltung GmbH, berichtet über seine ersten Tage bei Parte und stellt das Konzept vor. Parte ist ein Netzwerk von Hausverwaltungen mit dem Ziel, den Herausforderungen der Branche gemeinsam zu begegnen: “Wir sind überzeugt, dass eine starke Gemeinschaft erfolgreicher ist, als isolierte Einzelkämpfer. Entsprechend arbeiten wir nach dem Motto ‘lokal verankert und zentral unterstützt’.”
Seit Jahresbeginn ist Parte in Deutschland gestartet
In den vergangenen Monaten hat Parte in Deutschland einen erfolgreichen Start hingelegt. Die ersten Wochen waren von interessanten Gesprächen geprägt, bei denen ich viele sympathische und kompetente Verwalterinnen und Verwalter kennenlernen durfte. Sie leisten täglich beeindruckende Arbeit.
Besonders erfreulich ist, dass wir zum Start den renommierten Verwalter „Dr. Vossen und Partner“ aus Aachen vom Parte Konzept überzeugen konnten. Wir werden nun konsequent daran arbeiten, unser Netzwerk weiter auszubauen.
Die richtigen Akteure zusammenzubringen
Parte ist ein Netzwerk von Hausverwaltungen mit dem Ziel, den Herausforderungen der Branche gemeinsam zu begegnen. Wir sind überzeugt, dass eine starke Gemeinschaft erfolgreicher ist, als isolierte Einzelkämpfer. Entsprechend arbeiten wir nach dem Motto “lokal verankert und zentral unterstützt”.
Das bedeutet, dass wir zentrale Experten einsetzen, um Lösungen zu schaffen, sei es im administrativen Bereich, beim Personal oder bei der digitalen Weiterentwicklung. Gleichzeitig erhalten unsere lokalen Einheiten die unternehmerische Freiheit, die sie benötigen.
Gemeinsam bei Fachkräftemangel und Digitalisierung
Die Geschwindigkeit der Veränderungen durch die Gesetzgeber aber auch die Geschwindigkeit der Kommunikation mit den Eigentümern hat deutlich zugenommen. Somit beansprucht das Tagesgeschäft den Großteil der verfügbaren Zeit. Diese Zeit fehlt dem einzelnen Unternehmer, um sein Unternehmen fit für die Zukunft zu machen.
Zufriedene und gut ausgebildete Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter begeistern unsere Kunden und können sicherstellen, dass rechtliche Rahmenbedingungen eingehalten werden. Daher legen wir bei Parte großen Wert darauf, dass unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gut ausgebildet sind. Dabei ist es wichtig, auch die bestehenden Mitarbeiter im Blick zu behalten und nicht ausschließlich auf Neueinstellungen zu setzen.
In Bezug auf die Digitalisierung basieren viele Systeme auf Buchhaltungsprogrammen als Kernanwendung. Zusätzlich kommt nun die Notwendigkeit einer verbesserten Kommunikation mit den Eigentümern hinzu. Hier unterstützen wir durch zentrale Experten in der konkreten Umsetzung.
Parte Partner werden!
Ein wesentlicher Teil unseres Konzepts besteht aus der Entwicklung eines individuellen Modells für jeden Partner, um persönliche Leistung des Unternehmers angemessen anzuerkennen.
Die Partnerschaft erfolgt durch eine Kapitalbeteiligung von Parte, wobei die Unternehmer als Gesellschafter an ihrem eigenen Unternehmen beteiligt bleiben können.
Wenn der Unternehmer kurz- oder mittelfristig aussteigen möchte, organisieren wir gemeinsam eine geeignete Nachfolge.
Unser Konzept ist daher sowohl für Unternehmensnachfolgen interessant als auch für junge Unternehmer, die gemeinsam mit Parte wachsen möchten. Wir finden immer eine Lösung, die passend ist. Kommen Sie mit uns ins Gespräch!
Kontaktdaten:
Parte Verwaltung GmbH Kennedydamm 1, 40476 Düsseldorf Christoph Kues – christoph.kues@parte-verwaltung.de +49 152 /22881816
Es ist eine Branche, die beim Thema Digitalisierung nicht als erste laut HIER schreit. Ihr denkt jetzt “Naja, das könnten ziemlich viele Branchen sein…” Stimmt auch wieder. Im Talk geht es diesmal um Hausverwaltungen und wie die effektiver und für Mitarbeitende attraktiver werden können.
Denn für viele Auszubildende sind Hausverwaltungen nicht gerade besonders sexy, sagt Christoph Kues, der Parte gerade in Deutschland aufbaut. Noch ist er viel in NRW unterwegs, das Ziel ist es aber, deutschlandweit zu wachsen – das Vorbild dazu kommt aus Belgien. Er will nicht nur, dass das vorherrschende Bild vom eher langweiligen Job bald der Vergangenheit angehört, er will den Job auch für Frauen mit Kindern attraktiver machen. Außerdem soll der Arbeitsaufwand im besten Fall verringert werden, indem verschiedene Hausverwaltungen, dieselbe Abrechnungssoftware oder Kalendertools nutzen.
Klickt rein in meinen Talk mit Christoph Kues von Parte, dann werdet ihr feststellen, dass Hausverwaltungen vielleicht doch nicht so muffig sind oder bleiben müssen. Und am besten, ihr abonniert meinen Kanal, dann verpasst ihr keinen Talk mehr!
Seit mittlerweile über einem Jahr gilt das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz. Welche Auswirkungen haben die Neuregelungen in der Praxis? Eine der wichtigsten Vorgaben ist der Wegfall der Umlagefähigkeit von Kabelentgelten: Vom 30. Juni 2024 an ist es nicht mehr möglich, die bisher über einen sogenannten Sammelvertrag abgerechneten Kabel-TV-Entgelte über die Betriebskosten abzurechnen. Der bisherige § 2 Nr. 15 a, b der Betriebskostenverordnung wurde ersatzlos gestrichen!
Wir müssen aber berücksichtigen, dass wir Hausgeld und keine Betriebskosten abrechnen. Der Sammelvertrag ließe sich damit eigentlich fortführen, wenn nicht einzelne Eigentümer einer GdWE gegenüber ihren Mietern die Kabel-TV-Entgelte wiederum als Betriebskosten abrechnen. Möglich wäre dies dann nur über eine Erhöhung der Kaltmiete um das entsprechende Entgelt oder eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen Eigentümer und Mieter über die entgeltpflichtige Bereitstellung von Kabel-TV. Neben dem damit einhergehenden Aufwand ermöglicht dieses Vorgehen aber ein sogenanntes „Opt-out-Recht“ (§ 71, Abs. 2 TKG-E in Verbindung mit § 56, Abs. 3 TKG-E) für den Mieter, da nach 24 Monaten Mietdauer – gemeint ist die Wohnungsmietdauer und nicht die Laufzeit des Kabelvertrags – eine monatliche Kündigung des Kabelvertrags gegenüber dem Eigentümer möglich wäre.
Offen ist hier, wer das Risiko der Entgeltfortzahlung des weitergeführten Sammelvertrags trägt, wenn einzelne Mieter kündigen und der Eigentümer weiterhin das Entgelt zahlen muss. Die Empfehlung daher: der zeitnahe Abschluss eines neuen Gestattungsvertrags mit einem Anbieter, der bereit ist, ein Einzelinkasso mit jedem Eigentümer/Mieter über das Kabel-TV abzuschließen und abzurechnen. In der Regel sind auch alle Anbieter bereit, neue Vertragsangebote zu unterbreiten, ohne dass wir eine Sonderkündigung aussprechen müssen.
Zur Risikominimierung für uns hat der Gesetzgeber ein Sonderkündigungsrecht für solche Bezugsverträge fixiert (§ 230, Abs. 5 TKG-E). Das heißt, wenn ein Gestattungsvertrag, eine Versorgungsvereinbarung oder ein Signalliefervertrag im Sammelvertrag über den 30. Juni 2024 hinaus besteht, keine anderweitigen Regelungen für einen Wechsel zum Einzelinkasso getroffen wurden und über die Betriebskosten abgerechnet wird, dann gilt das Sonderkündigungsrecht ohne weitere Schadensersatzansprüche. Verständlich, dass die Kabel-TV-Anbieter über diese Regelung nicht begeistert sind.
Ist eine solche Sonderkündigung aber wirklich empfehlenswert? Grundsätzlich sollte man erst einmal den vorhandenen Versorgungsvertrag wie folgt prüfen, bevor man eine Sonderkündigung erwägt:
Gibt es eine Regelung, die den Übergang von Sammelinkasso zu Einzelinkasso beschreibt oder zumindest separate Verhandlungen über dieses Thema vorgibt? Dann wäre eine Sonderkündigung aller Wahrscheinlichkeit nach nicht möglich.
Rechnet der Eigentümer gegenüber seinen Mietern die Entgelte als Betriebskosten ab? Das wäre ein eindeutiges Kriterium, dass eine Sonderkündigung möglich ist. Bei Wohnungseigentümern ist aber entscheidend, wie hoch die Anzahl der eigengenutzten gegenüber den vermieteten Wohnungen ist und wer bereit wäre, die Kosten bei einer Kündigung durch einzelne Mieter zu tragen.
Die wichtigste Frage, bevor eine Sonderkündigung ausgesprochen wird: Wem gehört das Hausnetz, die sogenannte Netzebene 4, und damit einhergehend die Frage: Wie soll vom 1. Juli 2024 an eine Versorgung gewährleistet werden?
Bisher wurde die Abrechnung der Kabel-TV-Entgelte über die Betriebskosten als Hemmnis für eine schnellere Entwicklung des Glasfaserausbaus gesehen. Das soll sich vom 1. Juli 2024 an ändern. Dann sollen nur noch individuelle Verträge zwischen Anbieter und Kunde im sogenannten Einzelinkasso für die TV-Angebote abgeschlossen werden. Die in der Regel damit einhergehenden Vertragsverhandlungen bieten zudem die Möglichkeit, über einen Glasfaserausbau des jeweiligen Objekts nachzudenken.
Mit einer Duldungspflicht hat der Gesetzgeber bereits die Voraussetzung geschaffen, dass Anbieter von Netzen mit sehr hoher Kapazität einen Hausanschluss gemäß § 134 TKG-E vornehmen können, wobei die erforderliche Technikneutralität des Gesetzgebers das Wort Glasfaser vermeidet und mit der Umschreibung „Netze mit sehr hoher Kapazität“ auch andere technische Lösungen möglich wären. Trotzdem steht selbstredend der Glasfaser-Gebäudeanschluss im Vordergrund. Auch der Duldungsanspruch auf die Querung von Grundstücken mit Telekommunikationslinien, die der Drittversorgung dienen, wurde nochmals gesetzlich fixiert.
Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben sollten wir auf jeden Fall diesen Gebäudezugang ermöglichen, vor allem wenn ein Netzbetreiber diese Leistung kostenlos erbringen möchte. Wichtig ist, darauf zu achten, nicht gleichzeitig eine Freigabe für eine Hausinstallation (Netzebene 4) bis in die Wohnungen zu erteilen. In diesem Fall sollte die Eigentümerversammlung entscheiden, wer künftig das Hausnetz errichtet und betreiben soll.
Die mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes einhergehende Idee, den Glasfaserausbau zu beschleunigen, scheint zu funktionieren. Viele Netzbetreiber forcieren aktuell das Modell einer Inhouse-Verkabelung mit Glasfaser zu eigenen Lasten. Der Anbieter erlangt dadurch zwar ein dauerhaftes Nutzungsrecht als Errichter der Infrastruktur, aber die Eigentümergemeinschaft dürfte damit in Sachen Medienversorgung für die Zukunft vorgesorgt haben. Fest steht: Solange niemand Albert Einstein widerlegt – nichts ist schneller als das Licht –, sind Glasfasernetze mit optischer Übertragung das Beste, um schnelle und hohe Bandbreiten zu erzielen.
Mit einem Bündel von Maßnahmen will die Bundesregierung die Bürgerinnen und Bürger von hohen Energiekosten entlasten. Neben einer Mehrwertsteuersenkung für Gas und Wärme ab Oktober 2022 wurden die Menschen im Dezember mit einer einmaligen Soforthilfe für Gas und Wärme unterstützt. Von März 2023 an gilt darüber hinaus – bis zunächst Ende 2023 – eine Preisbremse für Gas, Strom und Wärme. Die gewährten Entlastungen werden vollständig aus Finanzmitteln des Bundes finanziert.
Wichtig ist uns an dieser Stelle: Trotz der preislichen Entlastung bitten wir Sie weiterhin, Ihren Energieverbrauch im Blick zu behalten. Energiesparen reduziert Ihre Kosten, leistet einen Beitrag zur Versorgungssicherheit und trägt wesentlich zum Klimaschutz bei.
Gas- und Wärmepreisbremse
Was bedeutet die Gas- und Wärmebremse genau?
Vereinfacht bedeutet das, dass die Haushalte für einen Teil ihres Verbrauchs bei den Energiekosten entlastet werden. Konkret gilt für 80 Prozent des prognostizierten Gasverbrauchs ein Preisdeckel von 12 Cent je Kilowattstunde. Wer mehr als 80 Prozent benötigt, zahlt für jede zusätzliche Kilowattstunde den vertraglich vereinbarten Arbeitspreis. Übrigens: Der jährlich zu zahlende Grundpreis bleibt von diesen Regelungen unberührt.
Wie wirkt sich die Gaspreisbremse auf meine Kosten aus?
Auf der Basis von zwei Beispielen zeigen wir, mit welcher Entlastung die Kundinnen und Kunden rechnen können. Die Kostenersparnis erhöht sich sogar noch, wenn Haushalte Energie sparen und dabei unter der 80-Prozent-Verbrauchsgrenze bleiben: Jede im Vergleich zur Prognose gesparte Kilowattstunde wird mit dem höheren, vertraglich vereinbarten Arbeitspreis erstattet. Energiesparen lohnt sich somit nicht nur aus Gründen des Klimaschutzes und der Versorgungssicherheit: Vielmehr entlastet es deutlich den eigenen Geldbeutel.
Wie werden die 80 Prozent bzw. den im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauch berechnet?
Entsprechend dem Gesetz wird bei der Gaspreisbremse der im September 2022 prognostizierte Jahresverbrauch zur Berechnung der 80 Prozent zugrunde gelegt werden. Nur für diese 80 Prozent gilt der Preisdeckel von 12 Cent je Kilowattstunde. Wichtig zu wissen: Der im September 2022 prognostizierte Jahresverbrauch für Gas kann sich von dem exakten Jahresverbrauch in der letzten Abrechnung unterscheiden. Grund dafür ist, dass bei dem prognostizierten Jahresverbrauch bereits so genannte Gewichtungsverfahren berücksichtigt werden – also ein Abgleich zwischen abgelesenen Verbrauchswerten und den Ist-Temperaturen erfolgt ist.
Wie erhalte ich die Entlastungen? Und was ist mit den Monaten Januar und Februar 2023?
Die Gaspreisbremse wird automatisch bei den neuen Abschlägen berücksichtigt. Da die Gaspreisbremse rückwirkend zum Januar 2023 gilt, werden die beiden Monate Januar und Februar im Nachhinein verrechnet.
Wie funktioniert die Preisbremse bei Fern- bzw. Nahwärme oder Contracting?
Die Nah- und Fernwärmepreise liegen derzeit in den meisten Tarifen unter der staatlichen Preisbremse, die mit 9,5 Cent je Kilowattstunde angesetzt ist. Selbstverständlich zahlen Sie in diesen Fällen weiterhin nur den für Sie günstigeren Vertragspreis. Die staatliche Entlastung greift hier nicht. Generell gewährt der Gesetzgeber auch bei Wärmeprodukten einen Preisdeckel von 9,5 Cent je Kilowattstunde auf 80 Prozent des Wärmeverbrauchs, der im September 2022 prognostiziert wurde. Für jede weitere verbrauchte Kilowattstunde gilt weiterhin der vertraglich vereinbarte Arbeitspreis. Die Wärmepreisbremse wird automatisch bei den neuen Abschlägen berücksichtigt. Auch hier gilt eine Umsetzung zum März 2023 sowie eine rückwirkende Regelung für Januar und Februar.
Welche Regelungen gelten für Mieterinnen und Mieter sowie Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Mehrparteien-Haus?
Für Mieterinnen und Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümergesellschaften gelten die Entlastungen der Preisbremsen selbstverständlich auch. Mieter sowie Wohnungseigentümer erhalten die Entlastung über uns im Rahmen der Heiz- und Nebenkostenabrechnung. Durch diese erfolgt auch eine Information zu Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastung sowie etwaigen Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlung, die unter bestimmten Voraussetzungen nötig bzw. möglich sind.
Preisbremse für Strom
Was bedeutet die Strompreisbremse?
Mit einem Bündel von Maßnahmen will die Bundesregierung die Bürgerinnen und Bürger von hohen Energiekosten entlasten. Von März 2023 an gilt – bis zunächst Ende 2023 – eine Preisbremse Strom. Vereinfacht bedeutet das, dass die Haushalte für einen Teil des Verbrauchs bei den Energiekosten entlastet werden. Konkret gilt für 80 Prozent des Stromverbrauchs ein Preisdeckel von 40 Cent je Kilowattstunde. Wer mehr als 80 Prozent benötigt, zahlt für jede zusätzliche Kilowattstunde den vollen Vertragspreis. Übrigens: Der jährlich zu zahlende Grundpreis bleibt von diesen Regelungen unberührt. In der Regel liegen unsere für Sie mit Sonderverträgen ausgehandelten Preisen unter dem Preisdeckel. Unsere Kundinnen und Kunden zahlen selbstverständlich nur diesen günstigeren Preis; der staatliche Deckel greift in den Fällen nicht.
Wie wirkt sich die Strompreisbremse auf meine Kosten aus?
Aufgrund der günstigen Preise in unseren Sonderverträgen, die unter dem Preisdeckel liegen, gelten die folgenden Regelungen nur in der Grund- oder Ersatzversorgung. Die Kostenersparnis erhöht sich sogar noch, wenn Haushalte Energie sparen und dabei unter der 80-Prozent-Verbrauchsgrenze bleiben: Jede im Vergleich zur Prognose gesparte Kilowattstunde wird mit dem höheren, vertraglich vereinbarten Arbeitspreis erstattet. Energiesparen lohnt sich somit nicht nur aus Gründen des Klimaschutzes und der Versorgungssicherheit: Vielmehr entlastet es deutlich den eigenen Geldbeutel.
Wie werden die 80 Prozent des Jahresverbrauchs berechnet?
Entsprechend dem Gesetz wird bei der Strompreisbremse die Jahresverbrauchsprognose herangezogen
Wann und wie erhalte ich die Entlastung?
Bei einem Grundversorgungsvertrag werden die Strompreisbremse automatisch bei den neuen Abschlägen berücksichtigt. Da die Strompreisbremse rückwirkend zum Januar 2023 gilt, werden die beiden Monate Januar und Februar im Nachhinein verrechnet.
Welche Regelungen gelten für Mieterinnen und Mieter sowie Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Mehrparteien-Haus?
Für Mieterinnen und Mieter, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften gelten die Entlastungen der Preisbremsen selbstverständlich auch. Beim Strom haben zumeist sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer in Mehrfamilienhäusern eigene Zähler und individuelle Verträge mit Stromlieferanten und profitieren damit zeitnah von der Entlastung.
Wie ist die Lage auf dem Gas- und Strommarkt?
Die Gasversorgung in Deutschland ist im Moment stabil. Die Versorgungssicherheit ist derzeit gewährleistet. Länder wie Norwegen, Niederlande und Belgien speisen stabil in die europäischen Erdgasnetze ein, das erste Deutsche LNG-Terminal ist eröffnet. Die Gasspeicher in Deutschland sind gut gefüllt. Dennoch bleibt Gas- und Energiesparen das Gebot der Stunde.
Die Situation auf dem deutschen Strommarkt ist unter anderem aufgrund des Anteils an erneuerbaren Energien sowie weiterer heimischer Energieträger stabil. Allerdings stehen in benachbarten Ländern – vor allem in Frankreich – etliche Kraftwerke nicht zur Verfügung. Damit in dieser Situation nicht zu viel Gas für die Stromversorgung verwendet wird, ist auch eine Reduktion des Stromverbrauchs sinnvoll.
Einen guten Überblick über die Situation auf den Energiemärkten finden Sie auf www.bundesnetzagentur.de
Intelligente Strommessgeräte sollen dabei helfen, Energie effizient und günstig zu nutzen und gleichzeitig das Stromnetz zu entlasten. Mit dem beschlossenen Gesetz zum Neustart der Digitalisierung der Energiewende soll der Einbau sogenannter Smart-Meter unbürokratisch und schneller möglich sein.
Smart-Meter sind wichtig für die Beschleunigung der Energiewende, ihre Verbreitung verläuft bisher allerdings schleppend. Per Gesetz soll die Einführung dieser Systeme jetzt beschleunigt werden. Die intelligenten Systeme ermöglichen es, den Stromverbrauch bzw. die Einspeisung effizient zu steuern, Verbraucherinnen und Verbrauchern Informationen über ihren eigenen Verbrauch praktisch in Echtzeit via App bereitzustellen. Gleichzeitig können Netzbetreiber die Netzauslastung besser überwachen.
Bis 2023 sind verbindliche Ziele festgeschrieben: Ab 2025 ist der Einbau verpflichtend für Haushalte mit einem Jahresstromverbrauch von über 6.000 Kilowattstunden oder einer Photovoltaik-Anlage mit mehr als sieben Kilowatt installierter Leistung. Bis 2030 sollen alle diese Abnehmer entsprechend mit Smart-Metern ausgestattet sein.
Auch Haushalte mit geringerem Verbrauch erhalten das Recht auf den Einbau eines Smart-Meters. Für Privathaushalte und Kleinanlagenbetreiber werden die Kosten auf 20 Euro pro Jahr gedeckelt, Netzbetreiber dafür stärker an den Kosten beteiligt.
Spätestens ab 2025 sollen alle Verbraucherinnen und Verbraucher, die Smart-Meter nutzen, von dynamischen Tarifen profitieren. D. h. diese können dann Strom beziehen, wenn er in kostengünstigeren Zeiten mit hoher Erneuerbare-Energien-Erzeugung zur Verfügung steht.
In Zukunft muss das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) keine Freigabe mehr für neue Smart-Meter erteilen. Der Rollout kann sofort mit bereits zertifizierten Smart-Metern starten. Bestimmte Funktionen sollen später per Anwendungsupdate bereitgestellt werden. Bestehende Auflagen zu Datenschutz werden bereits erfüllt und mit dem neuen Gesetz hinsichtlich Speicherung, Löschung und Anonymisierung ausgebaut.
Das Bundeswirtschaftsministerium (BMWK) hat zahlreiche Details aus dem gemeinsam mit dem Bundesbauministerium erarbeiteten Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes veröffentlicht. Geplant sind unter anderem Investitionsanreize wie eine Sanierungs-AfA für Vermieter und eine einkommensabhängige Förderung.
Bereits seit einigen Jahren sieht das Einkommenssteuergesetz (§35c EStG) vor, dass energetische Sanierungsmaßnahmen wie der Heizungstausch oder Dämmmaßnahmen für selbstnutzende Eigentümer steuerlich gefördert werden können. Das Bundeswirtschaftsministerium schlägt vor, diesen Ansatz von selbstnutzenden Eigentümern auf Vermieter und Gewerbe zu erweitern. Außerdem soll die Pflicht zum erneuerbaren Heizen „mit passenden Fördermaßnahmen in der Bundesförderung Effiziente Gebäude (BEG) begleitet werden und sozial flankiert werden. “ Ziel sei, sicherzustellen, dass auch einkommensschwache Haushalte und Bürger mit mittleren Einkommen die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe tragen können. In einem vor wenigen Tagen veröffentlichten Werkstattbericht konkretisiert das Ministerium: Geplant sei ein „milliardenschweres Programm […] und zugleich auch ein Novum in der Klima-Fördergeschichte, weil die Förderung eben am Einkommen orientiert werden soll“. Der Einbau einer Wärmepumpe, Biomasseheizung oder der Anschluss an ein Wärmenetz soll grundsätzlich weiterhin bezuschusst werden, auch für energetische Einzelmaßnahmen und systemische Sanierungen soll es weiterhin Fördermittel geben.
Das Ministerium weist außerdem auf mehrere Regelungen zum Mieterschutz im Gesetzentwurf hin: Wenn ein Vermieter eine Gasheizung auf Basis von Biomethan oder eine Pelletheizung installieren lässt, soll er im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Bezugskosten für Biomethan bzw. Pellets nur in Höhe des Grundversorgertarifs Gas weitergegeben dürfen. Und falls ein Vermieter eine Wärmepumpe mit einem Wirkungsgrad von weniger als 2,5 einbauen lässt, soll er nur 50 % der Investitionskosten im Rahmen der Modernisierungsumlage umlegen dürfen. Auf diese Weise soll ein Anreiz zu besonders effizienten Investitionen geschaffen werden.
Das BMWK hat seine Zusammenfassung nach umfangreicher Kritik an einem geleakten Gesetzentwurf veröffentlicht und stellt darin klar:
● Die Pflicht zum Erneuerbaren Heizen gilt ab 1. Januar 2024 nur für den Einbau neuer Heizungen.
● Ausnahmen sollen möglich sein, Eigentümer können in Härtefällen von der Pflicht befreit werden.
● Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Bestehende Heizungen können weiter betrieben und im Falle eines Defektes repariert werden.
● Im Falle einer Heizungshavarie sollen (auch fossile) Übergangslösungen und eine bis zu dreijährige Übergangsfrist möglich sein.
● Bei Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizungen und Einzelöfen soll bis zum Einbau einer Erneuerbaren-Energie-Heizung eine Übergangsfrist von insgesamt bis zu sechs Jahren gelten.
● Gasheizungen dürfen weiterhin eingebaut werden, wenn sie mit 65 % grünen Gasen betrieben oder mit einer Wärmepumpe kombiniert werden.
● Die bereits im GEG enthaltene Regel, wonach alte Heizkessel nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden müssen, soll auch weiterhin gelten. Die bislang im Gesetz enthaltenen Ausnahmen von dieser Regel sollen schrittweise ab 2026 auslaufen.
Gesetzesänderungen 2022 von A wie AVA bis Z wie Zertifizierter-Verwalter-Verordnung
Das vergangene Jahr brachte diverse neue Gesetze, Novellen und Verordnungen. Oft sind sie kurzfristig in Kraft getreten und haben schnelles Handeln bei Verwalterinnen und Verwaltern erfordert oder werden noch aufwendige Verpflichtungen nach sich ziehen. Die wichtigsten gesetzlichen Neuerungen des Jahres 2022 und ein Ausblick auf alles Wichtige, das 2023 auf Immobilienverwaltungen zukommt, sind hier kompakt zusammengefasst.
Allgemeine Verwaltungsvorschriften für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (AVA): Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum erforderlichen sogenannten Abgeschlossenheitsbescheinigungen sollen künftig auch online beantragt werden können.
Bundesförderung Effiziente Gebäude: Ab 1. Januar 2023 werden neue Bedingungen für die Sanierung zum Effizienzhaus-Standard und für Einzelmaßnahmen gelten. Schwerpunkt der Förderung bleibt die energetische Sanierung. Im März 2023 wird eine Richtline für den klimafreundlichen Neubau folgen.
CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Das Gesetz tritt am 1. Januar 2023 in Kraft und erfordert von Verwaltungsunternehmen, dass sie die Informationen aus der Heizkostenabrechnung oder Brennstoffrechnung weitergeben, um die Aufteilung des CO2-Preises zu bestimmen.
Energiesicherungsgesetz: Aufgrund der Energiekrise hat der Bundesrat im Oktober die dritte Novelle des Energiesicherungsgesetzes (EnSiG) beschlossen.
Energiewirtschaftsgesetz: Mit dem Gasspeichergesetz wurde das EnWG zum 1. Mai 2022 dahingehend geändert, dass Gas-Mindestfüllstände für bestimmte Stichtage vorgeschrieben wurden, um die Gasversorgung zu sichern.
Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG) und Strompreisbremsengesetz (StromPBG): Die beiden Preisbremsen enthalten umfangreiche Regelungen zu Informationspflichten für Immobilienverwalter und Vermieter. Vermieter müssen Mieter unverzüglich nach Zugang der Informationen in Textform über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastungen sowie deren Berücksichtigung in der Betriebskostenvorauszahlung informieren. Außerdem müssen Informationen über die Höhe der erfolgten Entlastungen gesammelt werden.
Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG): Am 19. November 2022 ist das Gesetz über eine Soforthilfe für Letztverbraucher von leitungsgebundenem Erdgas und Kunden von Wärme (EWSG) in Kraft getreten, welches die einmalige Entlastung von Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme regelt.
Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA): Das Abkommen hat das Ziel, den Austausch steuererheblicher Daten von in den USA steuerpflichtigen Personen zu gewährleisten. Die Meldepflichten sollten ausgeweitet werden. Der Bitte um Nichtanwendung ab 2023 wurde vorerst mit einem Nichtbeanstandungserlass vom 12. Dezember 2022 nachgekommen.
Gebäudeenergiegesetz: Zum 1. Januar 2023 wird das Neubauniveau auf den Standard Effizienzhaus 55 angehoben.
Gebäudeelektromobilitätsinfrastrukturgesetz: Elektromobilität wird ein immer wichtigeres Thema. Diverse gesetzliche Änderungen sollen ihren Ausbau beschleunigen.
Gefahrstoffverordnung: Inkrafttreten der Novelle sowie die konkrete Ausgestaltung sind noch offen. Der bisher vorgelegte Entwurf beinhaltet die Einführung eines Asbest-Generalverdachts für Objekte mit Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993 (d. h. rund drei Viertel des deutschen Wohngebäudebestandes), welcher nur durch eine weitergehende technische Erkundung widerlegbar sein soll. Hinzu kommen Informations- und Mitwirkungspflichten seitens der Veranlasser von Tätigkeiten vor deren Beginn. Veranlasser sind im Wesentlichen vermietende Wohnungsunternehmen sowie private Eigentümer, wodurch sich ein erheblicher Mehraufwand sowie Schwierigkeiten für diese Gruppen ergeben.
Grundsteuerreform: Zum 01. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten – der Einheitswert als Berechnungsgrundlage wird dann seine Gültigkeit verlieren. Für alle der rund 36 Millionen sogenannten wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes müssen nun für Zwecke der Grundsteuer neue Bemessungsgrundlagen ermittelt werden. Hierzu werden in einer Hauptfeststellung neue Grundsteuerwerte festgestellt, die der Grundsteuer dann ab dem Kalenderjahr 2025 zugrunde gelegt werden. Die Frist zur Abgabe der Erklärung zur Feststellung des Grundwerts ist bis zum 31. Januar 2023 verlängert worden.
Heizkostenverordnung: Sie ist bereits seit 1. Dezember 2021 in Kraft.
Jahressteuergesetz 2022 (Einkommenssteuergesetz und Umsatzsteuergesetz): Es sind einige Erleichterungen für die Betreiber von Photovoltaikanlagen im Einkommens- und Umsatzsteuergesetz vorgesehen, sowie eine Anhebung der AfA-Abschreibung von 2 auf 3 Prozent und eine Änderung des Bewertungsgesetzes für Immobilien.
Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSikuMaV): Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen (EnSikuMaV) ist am 1. September 2022 in Kraft getreten und läuft am 28. Februar 2023 aus. Es ist allerdings möglich, dass die Geltungsdauer ausgedehnt wird. Sie beinhaltet diverse Informationspflichten für Immobilienverwaltungen, die die Energiekosten betreffen.
Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSimiMaV): Die Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) ist am 1. Oktober 2022 für 24 Monate in Kraft getreten. Sie beinhaltet Pflichten zur Heizungsoptimierung und damit zum hydraulischen Abgleich.
Wohngeldreform (Wohngeld-Plus-Gesetz): Es tritt am 1. Januar 2023 in Kraft und beinhaltet drei Komponenten, durch die Haushalte mit niedrigem Einkommen im stärker bei der Bewältigung der steigenden Wohnkosten unterstützt werden: die Einführung einer dauerhaften Heizkostenkomponente in der Wohngeldberechnung, die Einführung einer Klimakomponente und die Anpassung der Wohngeldformel.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Das Wohnungseigentumsgesetz sollte dahingehend angepasst werden, dass die Durchführung reiner Online-Eigentümerversammlungen als weitere Option gesetzlich verankert wird. Dazu wurde ein Referentenentwurf angekündigt, der im Laufe des Jahres 2022 vorgelegt werden sollte. Das ist bisher nicht passiert.
Zertifizierter-Verwalter-Verordnung: Zum 1. Dezember 2022 sollten Eigentümer einen Anspruch auf Verwaltung durch einen zertifizierten Verwalter erhalten. Aufgrund von Schwierigkeiten bei der Prüfungsdurchführung, die die IHK nicht für alle Prüfwilligen hätte gewährleisten können, wurde die Umsetzung auf den 1. Dezember 2023 verschoben.
Entsprechend den Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie werden Ziele für die Senkung des Energieverbrauchs in Deutschland für 2030 festgelegt. Das EnEfG schafft erstmals einen sektorübergreifenden Rahmen zur Steuerung der Energieeffizienz. Die Maßnahmen des EnEfG ergänzen bereits bestehende Fachgesetze, wie z. B. das Gebäudeenergiegesetz, aber auch Förderprogramme und ökonomische Anreize zur Senkung des Energieverbrauchs und sind damit die Basis für die Erreichung der Ziele für 2030, 2040 und 2045.
Konkret beinhaltet das Gesetz diese Regelungen:
Das EnEfG legt Ziele für die Senkung des Primär- und Endenergieverbrauchs in Deutschland für 2030 fest: eine Reduzierung von mehr als 550TWh soll erreicht werden.
Bund und Länder werden ab 2024 zur Umsetzung der EU-Vorgaben verpflichtet.
Außerdem sollen Bund und Länder jährlich zwei Prozent Gesamt-Endenergieeinsparung erreichen. Dazu werden Energie- und Umweltmanagementsysteme eingeführt.
Auch Unternehmen mit einem hohen Energieverbrauch (> 15 GWh/Jahr) müssen künftig Energie- oder Umweltmanagementsysteme einführen und wirtschaftliche Energieeffizienzmaßnahmen in konkreten Plänen erfassen und veröffentlichen.
Neue Rechenzentren sollen verstärkt Strom aus erneuerbaren Energien nutzen und werden zur Einhaltung von Energiestandards bei Luftkühlung und Abwärmenutzung verpflichtet.
Insgesamt soll Abwärme erstens vermieden und zweitens dort, wo sie unvermeidbar ist, besser genutzt werden.
Nach langem Ringen hat die Politik beschlossen, die CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern neu aufzuteilen. Brennstofflieferanten müssen auf der Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) seit 2021 für das durch die Verbrennung freigesetzte Kohlendioxid (CO2) für Brennstoffe wie Heizöl, Erdgas und Flüssiggas sowie seit diesem Jahr auch Kohle einen CO2-Preis bezahlen. Mussten bisher nur Mieter diesen CO2-Preis im Rahmen der Heizkostenabrechnung bezahlen, ist im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) geregelt, dass der CO2-Preis zwischen Mieter und Vermieter nach der energetischen Qualität des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche stufenweise verteilt wird, um Anreize zur energetischen Sanierung auf Vermieterseite und zu energieeffizientem Verhalten auf Mieterseite zu setzen.
Komplizierte Berechnung
Die vom Gesetzgeber verlangte Berechnung klingt kompliziert: Zur Berechnung der entstehenden und aufzuteilenden Kosten ist zunächst der spezifische CO2-Ausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung in Kilogramm CO2 pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr zu ermitteln. Dann ist der Energiegehalt der verbrauchten Brennstoffmenge in Kilowatt-stunden zu bestimmen und mit dem maßgeblichen Emissionsfaktor des jeweiligen Brennstoffs zu multiplizieren, um die spezifischen CO2-Emissionen in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde zu erhalten. Der so ermittelte Wert ist in erzeugte Tonnen CO2 umzurechnen (: 1000) und mit dem jeweiligen für die Brennstofflieferung geltenden aktuellen CO2-Preis pro Tonne (2022: 30 Euro) zu multiplizieren.
Nun ist nach Tabelle 5 des CO2KostAufG der Vermieteranteil zu berechnen und von den CO2-Kosten abzuziehen; der verbleibende Mieteranteil wird im Rahmen der Heizkostenabrechnung nach dem gewohnten Verteilerschlüssel auf den Mieter umgelegt. Bei Gebäuden, die nicht überwiegend zum Wohnen genutzt werden, gilt zunächst eine hälftige Teilung der Kohlendioxidkosten, sodass Wohnraummietverträge bei dieser Konstellation auch unter diese 50:50-Regel fallen können. Andererseits können Geschäftsräume auch der Aufteilung unterliegen, wenn deren Flächen untergeordnet sind. Die Kostenüberbürdung auf den Vermieter fällt ganz weg, wenn zum Beispiel Denkmalschutzvorgaben eine bessere Dämmung der Wohnungen verhindern.
Mietern, die Warmwasser im Rahmen eines eigenen Versorgungsvertrags erhalten, steht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf anteilige Erstattung der bei ihnen angefallenen Kohlendioxidkosten zu. Diesen müssen sie jedoch innerhalb einer Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Zustellung der Energierechnung beim Vermieter geltend machen.
Vorgaben für Wärmelieferanten
Zur Erleichterung der Berechnungen müssen Brennstoff- und Wärmelieferanten in den Energierechnungen die Brennstoffemissionen der gelieferten Energie in Kilogramm CO2 angeben und die anfallenden Kohlendioxidkosten, den heizwertbezogenen Emissionsfaktor der Brennstoffe in Kilogramm CO2 je Kilowattstunde und den Energiegehalt des Brennstoffs in Kilowattstunden ausweisen. Das Gesetz blendet die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer (GdWE) vollkommen aus; zudem bezieht sich die Kompetenz der GdWE gemäß § 18 Abs. 1 WEG nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und nicht auf die Mietverwaltung des Sondereigentums. Trotzdem sind wir als Verwalter beim Abschluss der Wohngebäudeversicherung ebenso gefordert wie auch bei der Abrechnung der Heizkosten, obwohl es sich dabei um Kosten handelt, die überwiegend im Sondereigentum entstehen. Dadurch betrifft das CO2KostAufG auch uns als Verwalter.
Bei fehlenden Berechnungen von Mieter- und Vermieteranteil sowie unterlassener Ausweisung der gesetzlich verlangten Informationen kann der Mieter drei Prozent der gesamten Heizkosten kürzen. Das Recht zur Kürzung entsteht zwar nur im Verhältnis von Mieter und Vermieter, ein Schadensersatzanspruch in der Höhe der vom Mieter gekürzten Beträge bei fehlendem Tätigwerden von GdWE oder Verwalter erscheint jedoch möglich.
Empfehlung
Da Gemeinschaften der Wohnungseigentümer in der Regel sowieso Verträge mit Dienstleistern unter anderem über die Erstellung der Heizkostenabrechnung geschlossen haben, ist aus Zeitersparnis und Kostengründen zu empfehlen, nach entsprechender Beschlussfassung durch die GdWE die Abrechnungsdienstleister mit der Berechnung zu beauftragen. Die dadurch entstehenden Kosten können auf den Mieter umgelegt werden, da Aufteilung und Berechnung von Brennstoffkosten umlegbare Kosten der Heizkostenverordnung sind.
Information und Hilfe zur Anwendung des Gesetzes sowie Belegeinsichten der Energierechnungen werden unser ohne knapp bemessenes Zeitbudget noch weiter belasten. Ob auch die versprochenen Hilfsmittel im Internet bereitgestellt werden, bleibt abzuwarten.
